EMBARGABILIDAD DERECHO DE RETRACTO

CONSULTA

Una sociedad deudora al Ayuntamiento por numerosos recibos de IAE, IBI, etc, es titular de un pacto de retro (retracto convencional),inscrito en el Registro de la Propiedad, mediante el cual, durante un período de 8 años puede ejercerlo, abonando el precio de la compraventa(compraventa con pacto de retro) al comprador. Este comprador también es deudor en apremio al Ayuntamiento. Nos interesaría saber si en vía de apremio se puede embargar el derecho de retracto y ejercerlo el Ayuntamiento frente al comprador, o si habría que intentar venderlo en subasta.

En el caso de que el Ayuntamiento lo intentara ejercitar, (por habérselo adjudicado tras dos subastas), ¿tendría que abonar el precio a la otra persona (el comprador)?, pero como resulta que también es deudor, ¿se podría compensar la cantidad que se tuviese que abonar a éste? ¿Cómo habría que valorar este derecho para venderlo en una subasta, en el supuesto de que a alguien le interesara?

RESPUESTA

SOBRANTE DE SUBASTAS

CONSULTA

En una subasta, una vez adjudicado el bien y liquidada la deuda existe sobrante y a la vez hay titulares de derechos posteriores a los que se les notificó la subasta según lo establecido en el art. 101-2 del RGR. 

Según el art. 104-6-e, en el segundo párrafo dice " Igualmente se depositará el sobrante cuando existan titulares de derechos posteriores a los de la Hacienda Pública". 

No indica que plazo tienen los acreedores posteriores para solicitar el sobrante ni cuanto tiempo tiene que transcurrir para devolvérselo al deudor. ¿Cuál es ese plazo?

RESPUESTA

CADUCIDAD Y AMPLIACION ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO

CONSULTA

Tenemos una anotación de embargo en el Registro de la Propiedad, que por despiste ha caducado. 

¿Tenemos que volver a dictar diligencia de embargo, notificarla y anotar. O podemos hacer directamente un nuevo mandamiento de anotación?.

CONSULTA

Si presentamos nueva anotación de embargo de inmuebles en el registro por la acumulación de deudas, se ha de volver a notificar la diligencia de embargo al deudor, cónyuge, acreedor hipotecario u otros?

RESPUESTA CONJUNTA

Anotación preventiva de embargo e imputación de pagos

CONSULTA

Practicada anotación de embargo de inmuebles en Registro por 2000 euros de deuda en el año 2011, ahora sepresenta el deudor que quiere pagarlos 2000 e y que levantemos el embargo, resulta que tiene en estos momentos 16000 euros de deuda acumulada. 

Se ha de levantar el embargo y luego practicar nueva anotación? . 

El deudor quiere reunificar deudas y el banco le exige que el embargo se cancele.

RESPUESTA

CONSULTA:EMBARGO INMUEBLES HIPOTECADOS

CONSULTA

Con demasiada frecuencia nos encontramos con inmuebles comprados en la burbuja inmobiliaria que acumulan IBIs pero tienen hipotecas que vencen dentro de 20 años. 

¿Que mecanismos tendríamos para cobrar estos IBIs, siendo que estos inmuebles es el único bien que se ha localizado (tras rastrear cuentas, sueldos, etc)?.

 ¿Se podría aplicar aquí la hipoteca legal tácita y cada dos años comenzar a ejecutar estos inmuebles por los IBIs de dos años con preferencia sobre las hipotecas para que el banco titular de la hipoteca pague o no podría aplicarse esta figura en este caso? ¿Tendríamos preferencia sobre todas las hipotecas anteriores y embargos o solamente las constituidas hasta dos años antes?

Por otra parte, una vez anotado en el Registro nuestro embargo, ¿nos valdrían las prórrogas sucesivas cada cuatro años notificadas al deudor para interrumpir la prescripción durante diez o quince años por ejemplo, hasta que venza la hipoteca o el banco subaste o se adjudique el inmueble?

Está claro que si los inmuebles se transmiten se podrá reclamar el IBI por la afección de la LHL, pero no es el caso, sino que continúan a nombre de los deudores que no pagan el IBI. Tampoco pagan la hipoteca, en muchos casos, pero las entidades bancarias o no hacen nada o los procesos son tan lentos que llegan a acumular años de IBIs pendientes sin que se produzca transmisión alguna.

RESPUESTA

Precio de adjudicación de bienes al Ayuntamiento que no se han podido vender ni en subasta ni en venta directa posterior

CONSULTA

Por unas deudas tributarias de 250.000 € (incluidos recargos, costas etc) se han intentado subastar unas parcelas propiedad de una empresa. Como no ha acudido nadie a la subasta ni a la venta directa, elAyuntamiento tiene intención de adjudicárselas en pago de la deuda. Eran 8parcelas iguales y la tasación para la primera subasta era de 60.000 €cada una.

¿Cuantas parcelas nos podemos adjudicar y a qué precio?

¿Si hay sobrante por ser indivisibles las parcelas, ¿cómo debemos proceder?

¿Y si en vez de ser 8 parcelas fuera una sola y la valoración hubiese sido de 800.000 euros o de mucho más?

Cuándo se ejecuta una hipoteca quedan vigentes las cargas anotadas con posterioridad

CONSULTA
Se adeudan a un Ayuntamiento recibos de Impuestos sobre Bienes Inmuebles y Vehiculos, Multas y otras Tasas, de varios ejercicios y ante la inexistencia de otros bienes embargables el Ayuntamiento solicita nota simple al Registro de la Propiedad de una finca propiedad del deudor. 
Sobre la finca existe una hipoteca que está en ejecución. 

El Ayuntamiento notifica la diligencia de embargo al deudor y anota el embargo en el Registro de la Propiedad, todas estas actuaciones las realiza en el año 2012. Posteriormente en el año 2013 el Banco se adjudica el inmueble por el 50% de su valor.


El ayuntamiento anota existiendo una anotación anterior de embargo por ejecución de una hipoteca

¿Debe responder el banco que es ahora el propietario del inmueble de todas las deudas anotadas en el Registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca? 

Cambio de domicilio no comunicado y descubierto antes de subastar una parcela en vía de apremio

CONSULTA
En un expediente de recaudación ejecutiva por impago de cuotas urbanísticas, no se pudo notificar la providencia de apremio a una empresa constructora, por resultar desconocida en el domicilio social que tenía hasta el momento. Por ello se publicó en el BOP por edictos el 5 de octubre de 2012, y como el art. 112.3 LGT nos dice que en estos casos ya se les tiene por notificados de los sucesivos trámites, no se intentó notificar ni se publicó ni la diligencia de embargo de bienes ni tampoco la valoración de los mismos para subasta.
Llegado el momento de notificar y publicar el acuerdo de enajenación de bienes por subasta, hemos intentado notificar y localizar un domicilio, y nos hemos enterado de que esta sociedad trasladó su domicilio a otra provincia, y que se publicó en el BORME con fecha 26 de octubre de 2012 dicho cambio de domicilio. También en las bases de datos de la AEAT figura dicho domicilio nuevo a partir de 2013.
¿Deberíamos retrotraer el expediente y notificarle los actos posteriores a la providencia de apremio? 
¿Sería correcto notificarle ahora al nuevo domicilio la subasta de la finca y publicar el edicto en el BOP?
 La sociedad en ningún momento nos comunicó el cambio de domicilio, sino que se ha
podido saber ahora gracias a nuevas averiguaciones que se han hecho.
RESPUESTA

CONSULTA:PROPORCIONALIDAD EN LOS EMBARGOS

CONSULTA

Se ha dictado diligencia embargo inmuebles por una deuda de IBI de 600 EUROS, la impugna en base al principio de proporcionalidad. 

No tiene más bienes que el inmueble.

Deberíamos estimar el recurso y anular la diligencia?

RESPUESTA

CONSULTA:EMBARGO DE USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

CONSULTA

El Ayuntamiento pretende embargar y subastar una finca por cargas urbanísticas, y nos hemos dado cuenta que sobre la misma hay constituido un derecho de usufructo, y existen varios titulares de la nuda

propiedad ¿Cómo deberíamos proceder? Se tendrían que realizar variassubastas, una por el usufructo y otra por la nuda propiedad, o se podría subastar toda la finca por las cargas urbanísticas y quedarían extinguidos

todos los derechos (hipotecas, usufructos, etc)?

La liquidación por las cargas urbanísticas se gira contra los nudos propietarios

El usufructuario debe el IBI del inmueble

La situación actual de la estructura de la propiedad es la siguiente:

-usufructuario

-cuatro nudos propietarios que son los nudos propietarios originales más los cónyuges de ambos por escritura de gananciales

RESPUESTA

CONSULTA: ALCANCE DE LA DERIVACION POR AFECCION EN EL IBI

Respecto a los adquirentes de bienes afectos se me presentan algunas dudas a
la que veo hay respuestas diferentes:
1.- adquirentes intermedios. ¿Se libran al transmitir el bien ? En su caso,
hay que declararlos fallidos.
2.- Alcance de la responsabilidad. ¿Responden los subsidiarios con todo su
patrimonio o sólo con el bien afecto como dice el art. 79LGT.? En ese caso,
no cabría ir contra los adquirentes intermedios.
3.- Anteriormente no se permitía la afección "per saltum". Entiendo que el
panormama ha cambiado con la nueva regulación...qué te parece.
RESPUESTA:

SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO

Por fín tenemos el texto de la sentencia, gracias a un colaborador de este blog...
Resumidamente se permite el embargo de bien inmueble fuera del término municipal como una medida cautelar para asegurar el pago de la deuda ; la subasta  no podría ser realizada por el recaudador municipal.