INMUEBLES DEL SAREB , PLUSVALIAS Y AFECCION

CONSULTA

Actualmente, en nuestro municipio existen bastantes inmuebles que son propiedad del SAREB, hemos comprobado que no se ha efectuado cambio alguno en  Catastro, pero lo mejor es que tampoco figuran inscritos en el Registro de la Propiedad a esta sociedad. No sabemos si el SAREB, adquiere directamente los inmuebles, o adquiere terceras sociedades que son propietarias de inmuebles. 

Nuestras conversaciones con ellos estas siendo totalmente disparatadas, son muy "chulitos" os aviso. 

Mi pregunta es, existe alguna normativa a este respecto. Podemos liquidar el Impuesto del Incremento de Valor de los terrenos, podemos derivar la responsabilidad por IBI. Es posible que esto pueda ser un filón de ingresos para la administración local.

RESPUESTA

1.-Respecto a las Plusvalías el RDL 24/2012  de 31 de Agosto , de reestructuración y resolución de entidades de crédito establece en el art 104.4 TRLRHL como SUPUESTOS DE NO SUJECCION  en el IIVTNU los siguientes:

“No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones de bienes inmuebles efectuadas a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. regulada en la disposición adicional séptima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que se le hayan transferido, de acuerdo con lo establecido en el artículo 48 del Real Decreto 1559/2012, de 15 de noviembre, por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos.

No se producirá el devengo del impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., a entidades participadas directa o indirectamente por dicha Sociedad en al menos el 50 por ciento del capital, fondos propios, resultados o derechos de voto de la entidad participada en el momento inmediatamente anterior a la transmisión, o como consecuencia de la misma.

No se devengará el impuesto con ocasión de las aportaciones o transmisiones realizadas por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., o por las entidades constituidas por esta para cumplir con su objeto social, a los fondos de activos bancarios, a que se refiere la disposición adicional décima de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre.

No se devengará el impuesto por las aportaciones o transmisiones que se produzcan entre los citados Fondos durante el período de tiempo de mantenimiento de la exposición del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria a los Fondos, previsto en el apartado 10 de dicha disposición adicional décima.

En la posterior transmisión de los inmuebles se entenderá que el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos no se ha interrumpido por causa de la transmisión derivada de las operaciones previstas en este apartado.”

Es decir que las transmisiones al SAREB están considerados supuestos de NO SUJECCION en el IIVTNU. 

Y en consecuencia , para el cálculo del elemento temporal de la Base Imponible no se tendrán en cuenta las transmisiones dentro del SAREB ; iniciándose el cómputo en el momento de la transmisión al SAREB por el Banco o Caja. iniciándose el cómputo en el momento de la adquisición del inmueble por el banco o caja

La Plusvalía , si se generase…., sería abonada por el comprador del inmueble al SAREB , calculándose el periodo de generación de la plusvalía desde la trasmisión por el Banco al SAREB.la adquisición del inmueble por el banco o caja normalmente por ejecución hipotecaria.

2.-Respecto a posibles derivaciones de responsabilidad por IBI, podemos hacer las siguientes consideraciones:

- Al SAREB se transmiten bienes inmuebles y derechos de crédito tanto activos como pasivos.

- En RD1559/2012 de 15 de diciembre que regula el Estatuto Jurídico del SAREB se indica que las transmisiones se formalizarán en “documento contractual que acredite el negocio” y además se establece en la D Ad 2ª:

“Las actuaciones notariales y registrales necesarias para dar cumplimiento a lo previsto en este real decreto, cuando legalmente deba soportar el pago la SAREB o los FAB no devengarán derechos arancelarios.

En los supuestos que requieran la inscripción de previas trasmisiones de los activos adquiridos, todas las realizadas se practicarán necesariamente en un solo asiento y, conforme a lo previsto en el párrafo anterior, no devengarán derechos arancelarios.”

-A pesar de lo indicado anteriormente, el problema surge porque aunque exista la transmisión ésta no consta en el Registro de la Propiedad  y el SAREB no inscribe a su nombre (que sepamos…); normalmente los inmuebles figuran aún como propiedad del deudor al Banco o Caja , sin que aparezca ni a nombre del Banco/Caja ni del SAREB. Es decir, que difícilmente se puede realizar la afección porque “no hay transmisión registral”.

-La potencia recaudatoria de la Plusvalía ha quedado seriamente afectada por la crisis y las reformas legales indicadas.