viernes, 25 de noviembre de 2011

VALORACION PARA LA SUBASTA DE UN ESTABLECIMIENTO MERCANTIL


¿Qué datos se deben utilizar para realizar una valoración de un derecho de traspaso de establecimiento mercantil (concretamente un bar)para realizar una subasta?
En este caso es de aplicación el art 97 del RGR que se transcribe al final.
A la vista de este fundamento jurídico podemos indicar que los criterios que utiliza el Reglamento son flexibilidad y generalidad tanto para determinar quién puede realizar la tasación como qué criterios utilizar.
Quién puede realizar la tasación? 
No se concreta si puede ser el órgano de recaudación, los servicios técnicos de la administración o un agente externo.
En todo caso se necesitaría un acto formal de aceptación por el tasador sea el que fuere.
Si fuera un tasador externo , éste devengaría una minuta que se imputaría como costas del procedimiento.
Qué criterios se puede utilizar?
El Reglamento indica que serían los criterios habituales con arreglo a precios de mercado.En todo caso deben estar motivados suficientemente para que el interesado pueda discrepar si lo estima oportuno. Recordad que la valoración se ha de notificar al interesado y puede reclamar como se indica en el citado art 97.
Lo habitual sería que los servicios de arquitectura de la entidad embargante realicen el correspondiente informe ; lo conveniente sería que lo realizase un técnico competente y no el órgano de recaudación.

Artículo 97. Valoración y fijación del tipo.
1. Los órganos de recaudación competentes procederán a valorar los bienes embargados a precios de mercado y de acuerdo con los criterios habituales de valoración.
2. Cuando, a juicio de dichos órganos, se requieran especiales conocimientos, la valoración podrá efectuarse por otros servicios técnicos de la Administración o por servicios externos especializados.
Los órganos de recaudación competentes podrán mantener un fichero actualizado de expertos en valoración de los diferentes tipos de bienes susceptibles de embargo.
3. La valoración será notificada al obligado al pago, que, en caso de discrepancia, podrá presentar valoración contradictoria realizada por perito adecuado en el plazo de 15 días contados a partir del día siguiente al de la notificación.
Si la diferencia entre ambas, considerando la suma de los valores asignados por cada una a la totalidad de los bienes, no excede del 20 % de la menor, se estimará como valor de los bienes el de la tasación más alta.
Si, por el contrario, la diferencia entre la suma de los valores asignados a los bienes por ambas partes excede del 20 %, se convocará al obligado al pago para dirimir las diferencias de valoración y, si se logra acuerdo, se dejará constancia por escrito del valor acordado, que será el aplicable.
4. Cuando no exista acuerdo entre las partes, el órgano de recaudación competente solicitará nueva valoración por perito adecuado en plazo no superior a 15 días. A efectos de su designación, se estará a lo establecido en los párrafos primero y segundo del artículo 135.3 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Dicha valoración habrá de estar comprendida entre los límites de las efectuadas anteriormente y será la definitivamente aplicable.
5. En virtud de la información contenida en la documentación emitida por el registrador como consecuencia de la anotación preventiva de embargo practicada, se investigará si las cargas anteriores inscritas subsisten o han sido modificadas por pagos posteriores a su inscripción u otras causas. Para ello, el órgano de recaudación podrá dirigirse a los titulares de los créditos inscritos con anterioridad, para que informen sobre la subsistencia del crédito y su actual cuantía.
Los acreedores a los que se reclame la información anterior deberán indicar con la mayor precisión si el crédito subsiste o se ha extinguido por cualquier causa, y en caso de subsistir, la cantidad que queda pendiente de pago, la fecha de vencimiento y los plazos y condiciones en que el pago deba efectuarse. Si el crédito estuviera vencido y no pagado, se informará también de los intereses moratorios vencidos y de la cantidad a la que asciendan por cada día de retraso y la previsión para costas.
6. El tipo para la subasta será, como mínimo, el siguiente:
  1. Si no existen cargas o gravámenes, el importe de la valoración.
  2. Si sobre los bienes embargados existen cargas o gravámenes de carácter real anteriores:
    1. Si las cargas o gravámenes no exceden de la valoración del bien, la diferencia entre dicha valoración y el valor actual de las cargas o gravámenes anteriores al derecho anotado.
    2. Si las cargas o gravámenes exceden de la valoración del bien, el tipo será el importe de los débitos y costas en tanto no supere el valor fijado al bien, o la valoración del bien si lo supera.
Las cargas y gravámenes anteriores quedarán subsistentes sin aplicar a su extinción el precio del remate.
7. Si apareciesen indicios de que todas o algunas de las cargas son simuladas y su importe pudiera impedir o dificultar la efectividad del débito, se remitirán las actuaciones al órgano con funciones de asesoramiento jurídico para que informe sobre las medidas que procedan, incluida la exigencia de responsabilidad civil o penal.
En tanto se resuelve, continuará el procedimiento sobre dichos bienes o sobre los demás que puedan ser embargados.

2 comentarios:

Anónimo dijo...

¿Podrías especificar a que se refiere el Reglamento cuando indica que serían los criterios habituales ? Entiendo que quizas se pueda referir a los metros del local, categoria de la calle donde está ubicado ect.., pero me gustaria que lo detallaras. Un saludo.

JULIO ANTONIO dijo...

Ni el RGR ni el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social (que es similar) especifican cuáles son esos criterios.
Así que existe libertad a la hora de determinar los criterios ; por eso indicaba que lo más prudente es que un tasador profesional o de la Administración lo determine.
Al tratarse de un traspaso uno de los criterios que se pueden utilizar es el precio pagado anteriormente , las mejoras que se hubieran producido así como los criterios que indicas... todo ello de acuerdo con el valor de mercado.
En todo caso el deudor tiene derecho a una tasación contradictoria.