CONSULTA
El Ayuntamiento pretende embargar y subastar una finca por cargas urbanísticas, y nos hemos dado cuenta que sobre la misma hay constituido un derecho de usufructo, y existen varios titulares de la nuda
propiedad ¿Cómo deberíamos proceder? Se tendrían que realizar variassubastas, una por el usufructo y otra por la nuda propiedad, o se podría subastar toda la finca por las cargas urbanísticas y quedarían extinguidos
todos los derechos (hipotecas, usufructos, etc)?
La liquidación por las cargas urbanísticas se gira contra los nudos propietarios
El usufructuario debe el IBI del inmueble
La situación actual de la estructura de la propiedad es la siguiente:
-usufructuario
-cuatro nudos propietarios que son los nudos propietarios originales más los cónyuges de ambos por escritura de gananciales
RESPUESTA
En principio debemos iniciar el expediente de embargo a cada deudor por el derecho del que sea titular.
No podemos acumular las deudas y embargos pues los titulares son distintos; parece lógico afirmar que no se pueden acumular deudas de deudores y por conceptos distintos.
El art 83.1.c RGR indica que la diligencia debe especificar los derechos del obligado al pago sobre los inmuebles embargados , si no se produce esa identificación obligado=derecho el Registrador no anotará.
Ahora bien , matizar lo siguiente:
1.Respecto a los nudos propietarios bastaría con embargar a los hermanos por la totalidad de la nuda propiedad que corresponda a cada matrimonio.
Al tratarse de un condominio la responsabilidad se entiende solidaria y además conforme al art 1365 C.c.(régimen gananciales) basta con embargar a uno sólo de los cónyuges.
2.-A la usufructuaria sólo se le puede embargar su derecho por la deuda de IBI.
3.-Habría que realizar tres expedientes de embargos: al usufructuario y a cada uno de los nudos propietarios originales.
Debiendo notificar cada uno de los embargos a todos los titulares de derechos conforme al art83.2 RGR.
4.-La anotación preventiva de embargo no cierra el registro , es decir que los inmuebles o derechos podrán ser enajenados sin perjuicio del derecho de la administración que realiza la anotación conforme al art 72 LH
5.-Respecto a la valoración de los derechos habría que acudir al art 97 RGR, necesaria la valoración de un técnico competente y la notificación de la valoración al obligado al pago para que haga efectiva su discrepancia si se diese el caso.
La minuta de la valoración por el técnico lógicamente se constituye como costa del procedimiento.
Conclusión:
Antes de iniciar el expediente de embargo de inmueble sería mejor agotar todo el tipo de actuaciones ejecutivas que nos ofrece el ordenamiento jurídico como embargo de salarios, cuentas ,pensiones ,vehículos etc
Me temo que la subasta , de llegar a ella , quedaría desierta aunque es posible que la simple anotación tenga el efecto del pago de la deuda.
Quizás , ante la imposibilidad de embargar a los nudos propietarios originales,se podría acudir al "embargo al cónyuge no deudor" que sería un medio más efectivo que el embargo del inmueble , si los cónyuges son susceptibles de embargo.(en el blog hay un post sobre este supuesto).
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