jueves, 28 de febrero de 2013

Cambio de titularidad catastral por contrato de compraventa privado


CONSULTA
Una persona realiza un contrato privado de compraventa con una empresa de una finca en el año 1995. En el año2.010 , a efectos de proceder al cambio de titulariad en el catastro y

resultando que el contrato de compraventa se ha extravidado y la empresa se encuentra en disolución,el comprador realiza ante notario un acta de manifestaciones donde comparece el letrado asesor que redactó el documento privado de venta, donde reconoce y ratifica la compraventa. Con la citada acta de manifestaciones solicita al departamento de Gestion Tributaria del Ayuntamiento el cambio en la titularidad catastral de la parcela y el Ayuntamiento resuelve a su favor dando conocimiento al catastro del cambio a efectos del ejercicio siguiente. 


¿Ha obrado bien el Ayuntamiento? ¿Es suficiente un acta de manifestacioens para realizar el citado cambio? Aunque la venta fuera en un contrato privado, estando la empresa en disolución,¿no habria que haber solicitado a los liquidadores el otorgamiento de la escritura? 

RESPUESTA
En primer lugar , deducimos que el Ayuntamiento se ha adherido al sistema de Comunicación por el cual comunica y tramita los cambios de titularidad ante el Catastro.

El art 24 del Reglamento del Catastro admite el contrato privado como medio de prueba del cambio de titularidad siempre que se den los requisitos establecidos en el C.c.

1. Para la práctica de las inscripciones catastrales derivadas de los distintos procedimientos de incorporación previstos en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y en este Real Decreto, se podrá utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho que sea suficiente para acreditar la realidad de los hechos, actos o negocios que las motiven.
2. En particular, se considerarán medios de prueba idóneos, respecto de aquello que el ordenamiento jurídico les reconoce, la certificación expedida por el Registro de la Propiedad, la escritura pública o, en general, cualquier documento público, y el documento privado respecto del que conste fehacientemente la realidad de su fecha, de los intervinientes y, en su caso, de los requisitos a que se refiere el artículo 1261 del Código Civil, así como los demás recogidos específicamente en la orden que menciona el artículo 28.3 de este Real Decreto.
3. La carga de la prueba corresponderá siempre a quien haga valer su derecho y se practicará por él .

Por otro lado existe una circular del Catastro sobre el tratamiento de los modos de adquisición del dominio; adjunto el enlace. 
HAY QUE LEERLO

Esta circular establece una serie de criterios para admitir una escritura privada de compraventa, entre otros y a aplicar según los casos:
-Existe inscripción o no en el registro¿? , sin perjuicio de tener en cuenta que el catastro es un registro fiscal que nada tiene que ver con la propiedad.
-Se han cumplido los requisitos del art 1261 Cc.¿?
-Se ha producido la traditio ¿?; es decir el comprador detenta la posesión de la finca supuestamente adquirida.
-En todo caso los efectos se producirían desde el acta de notoriedad ( a 1 de enero de 2011) , fecha en la que un funcionario público ha tenido conocimiento del contrato privado (art 1227 C.c.)
-Sería OBLIGATORIO dar audiencia a los liquidadores de la sociedad para manifestar su oposición o no a la transmisión.

Entiendo que si el Ayuntamiento ha cumplido con los requisitos establecidos en la Circular no habrá tenido problema para que le acepten el cambio de titularidad.



4 comentarios:

peperemo dijo...

Hola Julio Antonio, quería comentar que aunque el catastro en el art. 24 admite el contrato privado como medio de prueba del cambio de titularidad , en este caso el contrato privado de compraventa no existe, lo que se ha utilizado para el cambio de nombre es un acta de manifestaciones, realizadas por los comparecientes ante notario. En la citada acta pone que el contrato privado de compraventa era de principios de mayo de 1.995, por tanto, no consta fehacientemente la fecha. Aparte de que no es un documento privado de compraventa, creo que tampoco cumple con el art.1261-1 del CC en cuanto al consentimiento de los contratantes, puesto que la entidad vendedora no comparece en el acta de manifestaciones, solo aparece el que en su día era el asesor letrado de la entidad. Me consta que tampoco estaba inscrito en el Registro de la Propiedad, que no se ha producido traditio y tampoco se dió trámite de audiencia a los liquidadores de la sociedad para manifestar su oposición o no a la transmisión. Realmente la finalidad de la pregunta era si un acta de manifestaciones era título o medio de prueba suficiente para realizar un cambio en la titularidad catastral, ya que entiendo que no garantiza la veracidad de los hechos y que solo prueba las manifestaciones realizadas ante el notario. Por otra parte , ha de tenerse en cuenta la limitación contenida en el art. 145.3.6 del Reglamento Notarial en virtud del cual no se puede formalizar un acto o contrato bajo una forma documental que no se corresponda, es decir, que cualquier declaración de voluntad que constituya, modifique o extinga un negocio jurídico debe hacerse constar en escritura. Un saludo.

Julio Antonio LS dijo...

Después de rebuscar bastante he encontrado una circular de la Dirección General del Catastro que se refiere al acceso a los datos catastrales protegidos y que indirectamente se refiere al caso que nos ocupa al indicar que el acta de notoriedad sólo justifica el cambio de titularidad si está inscrita en el Registro de la Propiedad.

http://www.catastro.meh.es/pdf/02032008_P.pdf

Julio Antonio LS dijo...

La idea inicial sería que cualquier documento público sería suficiente para justificar el cambio de titularidad en el catastro , esta idea inicial habría que desecharla.

peperemo dijo...

Buenos dias Julio Antonio, si las actas de notoriedad (art. 209 Reglamento Notarial) para que sean validas para realizar un cambio de titularidad, según la dirección del catastro, tiene que estar inscrita en el Registro. Las actas de manifestaciones o referencia, que contempla el art. 208 del Reglamento Notarial, ¿ tienen o no tienen validez para realizar un cambio catastral?